전세계약 주의사항 핵심 체크리스트 꼭 확인하세요

전세계약 시 무엇을 챙겨야 할지 막막하지 않으셨나요? 전세계약 시 반드시 주의해야 할 핵심 체크리스트를 살펴보았습니다. 전세계약 핵심체크리스트를 체크해 보면서 계약을 체결한다면 안심전세계약을 할 수 있을 겁니다. 같이 알아봅시다.

 

전세계약주의사항체크리스트

전세계약 주의사항 핵심체크리스트

전세를 알아보기 전 반드시 체크해야 할 핵심 체크리스트이다. 전세사기 유형이 날이 갈수록 지능화되고 피해 규모도 늘어나고 있다. 소중한 재산을 잃지 않도록 각별히 주의해야 할 것이다. 핵심체크리스트는 9가지이다.

 

 

1. 전세가율이 적당한가, 무허가 불법건축물이 있는가?

주변시세보다 저렴하거나 이사비 지원, 에어컨설치해 준다는 등 전세계약을 체결할 경우 유의해야 된다. 특히 주변시세보다 싼 값에 나온 매물은 분명 수상하다. 무허가 불법건축물이 있을 경우 전세대출로 안되기 때문에 유의해야 된다.

매매가, 전세가, 낙찰가율 등 주변 시세정보를 확인할 수 있는 앱이 있다. 안심전세앱, 국토부 실거래가정보시스템, 법원 경매정보시스템에서 확인이 가능하다.

 

안심전세앱 구글플레이 바로가기

안심전세앱 앱스토어 바로가기

국토부 실거래가정보시스템 바로가기

법원경매정보시스템 바로가기

 

2. 등기부등본 계약 전후 확인, 부채증명원 (금융회사 근저당권설정 시) 확인

전세계약을 체결하기 전 등기부등본은 계약 전후 확인 해야 된다. 공인중개사 사무실에서 부채증명원이나 근저당권이 설정되어 있으면 전세계약을 체결하지 않는 것이 좋다. 만약 금융회사에 근저당권이 설정되어 있을 경우 전세권이 2순위가 되기 때문에 내 재산을 잃기 쉽다.

3. 임대인 세금 체납 여부 확인

임대차 계약 전(2023년 4월 1일부터) 임대인의 체납 세금 열람을 할 수 있다. 임대차 계약 전 납세증명서 국세임대인에게 고지된 세금, 임대인 신고 후 미납한 세금, 임대인의 체납세금에 대한 확인을 할 수 있다. 보증금이 1천만 원이 넘어갈 경우 임대인 동의 없이 관할 세무서에서 확인할 수 있다. 계약체결한 후 임대차계약기간이 시작되는 날까지, 확정일자 또는 전입신고하기 전까지만 가능하다. 전입신고와 확정일자 신고하면 그다음부터는 확인할 수가 없다.

 

 

4. 전입신고, 주택임대차신고, 확정일자 신청

전입신고는 이사한 후 14일 이내에 거주지 관할 주민센터에서 할 수 있다. 정부 24에서도 공인인증서만 있으면 간단히 할 수 있다. 주택임대차보호법을 적용받기 위해서는 전입신고가 꼭 필요하다. 전입신고 시 임대차계약서를 가지고 가면 바로 확정일자를 받을 수 있다.

공경매에서는 선순위가 중요하다. 선순위가 되려면 전입 신고 가 중요하다. 배당순서에 따라 돈 받는 순서가 달라진다. 확정일자까지 빨리 받는 것이 좋다. 전입신고와 확정일자는 동시에 주민센터에서 받을 수 있다.

5. 공인중개사 정상영업여부 확인

공인중개사는 정상적으로 영업을 하고 있는 부동산 사무실이어야 한다. 공인중개사사무소 정상영업 여부와 이력을 확인하려면 안심전세앱이나 국가공간정보포털에서 확인해 볼 수 있다.

 

국가공간정보포털

6. 전입세대열람, 확정일자 부여 현황 확인

전입세대열람내역서와 확정일자 부여 현황은 주택임대차보호법에 따라 소유자, 임대인, 임차인 등 기본적으로 해당 목적물의 이해관계인에 한해 정보제공을 요청할 수 있다. 계약서를 작성한 다음에는 전입하려는 주소지 주민센터에서 주택임대차계약신고를 하면서 확정일자를 받는다. 이해관계인의 자격이 확인되면 임대차 정보제공 요청서를 제출하면 발급받을 수 있다. 전입세대열람내역서를 발급받는 이유는 전입은 하였지만 확정일자를 받지 않고 거주하는 세입자가 있을 수 있기 때문이다.  전입세대열람내역서는 인터넷을 통해서는 발급이 불가능하다. 반드시 주민센터에서 발급받을 수 있다. 확정일자 부여 현황 확인은 전입신고와 확정일자를 받은 이후에는 인터넷으로 발급이 가능하다. 확인을 위해서는 공인인증서를 미리 준비해야 된다.

 

인터넷등기도 확정일자부여 현황 바로가기

7. 전세보증금 반환보증 가입(강력 권고)

전세보증금 반환보증 가입을 해야 된다. 선순위 근저당권이 있어도 요건을 충족하면 가입이 가능하다. 선순위채권(주택가격 60% 이하)+ 보즘금이 주택가액 이내 이면 가능하다. 안신전세진단과 상담이 가능한 사이트도 있다. 전세계약 셀프 테스트와 집주인 조회, 전세보증가입신청과 1:1 법룰상담도 가능하다.

 

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8. 주택임대차표준계약서 사용

전세계약이나 월세를 계약할 때는 세입자 입장에서는 표준임대차계약서 서식을 이용하는 것이 유리하다. 임대차계약서 특약사항에는 구체적으로 필요한 사항들을 적어야 한다. 

주택임대차보호법 제30조에 따르면 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우가 아니라면 주택임대차표주계약서를 우선적으로 사용하는 것을 권장하고 있다. 권리보장에 대한 특약이 명시되어 있기 때문이다. 주택임대차표준계약서는 법무부홈페이지에서 무료로 다운로드하여 사용할 수 있다.

 

주택임대차 표준계약서(사용용).hwp

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9. 임대인 신분확인

전세나 월세를 계약할 때는 반드시 임대인 신분증을 요구하여 확인하여야 한다. 대리인일 때는 대리인 확인 절차도 확인해 야 된다. 대리인이 임대인의 신분증으로 대체할 경우에는 인감동장이 찍힌 위임장과 인감도장을 증명할 수 있는 인감증명서를 확인해야 된다. 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 할 경우에는 유선통화로 계약당사자임을 확인해야 된다. 위임을 받은 대리인과 계약을 하더라도 전세금은 반드시 임대인 명의의 통장으로 입금해야 된다.

 

전세계약 주의사항 핵심 체크리스트를 알아보았습니다. 소중한 재산을 지켜내기 위해서는 꼼꼼히 챙기는 수 밖에는 없습니다. 전세계약 시 공인중개사 사무실을 이용하여 계약을 체결하는 것을 원칙으로 하자. 공인중개사도 정상영업을 하고 있는지도 확인해 보자. 

 

전세사기 피해자 특별법 6가지 충족 지원대상, 적용기간, 지원방안, 신청방법

 

출처 :

[전세사기 유형과 예방법] 전세계약 전 확인사항은? 핵심 체크리스트 저장하세요!