주택구입을 위한 보금자리론 대출에 관한 이해를 돕기 위해 내용을 정리하였습니다. 한국주택금융공사가 인터넷 기반으로 하는 주택 담보 대출 상품이며 주택구매 계획이 있다면 자세한 설명이 될 것입니다.
주택담보대출 보금자리론
보금자리론은 한국주택금융공사법에 따른 한국주택금융공사가 수행하는 채권유동화를 이하여 대출채권 및 담보권이 공사로 양도(신탁포함)되는 대출이다. 주택담보대출은 주택(단독주택, 아파트, 다세대주택 등)을 담보도 대출이 실행되는 상품이다. 담보물을 대상으로 하는 대출이라 대출신청자의 신용도를 기반으로 대출한도 및 금리가 정해진다. 신용대출에 비해 금리 수준이 낮다는 특징이 있다.
주택담보대출은 대출의 목적, 주택소유 여부, 주택의 위치, 시세, 소득 등에 따라 대출의 가능여부와 범위가 달라질 수 있다. 개인의 따라 다르기 때문에 금융기관의 담당자와 직접 상담이 필요하다.
대출조건
주택보유수
본건 담보주택 외에 기존 1 주택을 보유하고 있는 경우 기존 주택은 정해진 처분기한 내 처분해야 한다. 투기지역, 투기과열지역 내 기존주택은 대출실행일부터 1년 처분해야 되며, 기타 지역은 대출실행일부터 2년 내 처분해야 된다.
대출실행 후 검증 기준일(대출실행일로부터 매 1년)을 기준으로 추가주택을 보유 시 검증기준일로 부터 6개월 내 처분해야 한다. 분양권(조합원 입주권 포함)또는 상속으로 추가 주택을 취득한 경유에는 검증일로 부터 3년 내 처분해야 한다. 처분 사실을 처분기한 내 은행 또는 공사에 입증하지 못한 경우 기한의 이익 상실되어 즉시 채무 전액을 변제하여야 한다. 미처분 사실 확인일로부터 향우 3년간 보금자리론 신규 이용이 제한된다.
대출 이자율
보금자리대출은 대출실행 시 결정한 금리가 만기까지 동일하게 적용된다. 대출금리 결정요인은 조달금리와 대출 취급 및 유동화에 소요되는 제 비용 등이 반영되어 결정된다. 우대금리 등이 적용된 최종 대출금리는 대출만기까지 동일하게 적용된다. 장점으로는 시장금리 상승기에 금리 인상이 없어 유리하며 시장금리 등락과 관계없이 안정적인 현금흐름을 유지할 수 있다.
이자납입방법
이자납입방법은 이자납입일을 정하여 매월 이자를 납입한다. 자동이체제도를 이용할 경우, 이체납입일에 잔고부족 등의 이체불가 사유로 납입액 전부를 이체할 수 없는 경우에는 약정납입일 이후 매영업일에 미납금액(지연배상금 포함)을 출금하여 대출원리금에 충당할 수 있다.
채무자는 약정 체결 이후 이자납입일을 1회에 한해 변경할 수 있다. 보금자리론의 경우 대출일과 납입일이 다르면, 최초이자는 대출일 기준 1개월 이후에 도래하는 첫 약정납입일에 납부한다.
예) 대출일이 2022.10.1일이고, 납입일이 매월 5일인 경우 최초 이자납입일은 2022.12.05일이다.
주의사항으로 기한의 이익을 상실한 이후에는 자동이체에 의한 출금이 진행되지 않는다. 기한의 이익 상실 후 연체 정리는 공사 및 금융기관에 직접 연락하여 담당자의 안내를 받아야 한다.
대출 상환방법
대출 상환방법은 만기까지 매월 원금과 이자의 합계액을 균등하게 상환하는 원리금균등상환방식이 있다. 초기에는 이자는 많이, 원금은 적게 상환하여 후반으로 갈수록 이자는 줄어들고 원금상환액이 늘어난다. 원금균등상환방식은 만기까지 매월 균등한 원금을 상환하는 방식이다. 초기에는 많은 이자를 상환하고 점차 상환이자의 규모가 줄어든다.
체증식상환 방식은 만기까지 매월 상환금액이 증가하는 방식이다. 대출개시일부터 다음 달 또는 일정 기간 동안 거치(이자만 납부) 후 만기일까지 매월 상환액이 일정 금액씩 증가되는 상환 방식이다.
*체증식 분할상환은 만 40세 미만 채무자 및 공사가 사전심사한 경우에만 가능하다. 원금상환이 시작되는 고정금리기간 중에만 적용된다.
유의사항
대출실행 후 이자를 연체하게 되면 연체이자를 납부해야 되며 약정을 위반할 경우 전액 상환해야 하는 경우도 있다. 결혼예정자 특약, 담보주택 전입에 관한 특약등 반드시 유의하여 살펴보아야 한다.
지연배상금(연체이자)을 내야 하는 경우
대출기한 전에 채무를 전액 상환해야 하는 경우
조건변경제한
약정체결 이후에는 처분조건 기한변경, 담보주택 변경, 상환방법, 거치기간, 만기일 지정상환액 등 대출조건에 대한 조건 변경이 불가능하다.
연체정보 등록
공사가 사전 심사한 대출의 경우 연체금액이 10만 원 이상이고 연체 일수가 10일을 초과하는 날에 신용평가회사에 연체정보가 제공된다. 단, 대출채권이 공사로 양도되기 전이거나 공사가 직접 심사를 하지 않은 대출의 경우에는 은행 내규에 따라 제공될 수 있다.
대출 원리금을 9개월 이상 연체한 경우 그 9개월이 되는 날(단, 만기경과 시에는 3개월이 되는 날)을 등록사유 발생일로 하여 그때부터 7 영업일 이내에 일반신용정보 관리규약에 따른 연체정보가 등록된다. 연체정보가 등록된 후 연체금액을 상환하여 등록사유가 해제되는 경우에는 등록기간 및 금액에 따라 해제기록이 최대 1년 동안 남아 있을 수 있어 금융상의 불편이 초래될 수 있다.
주택연금 사전예약 보금자리론
주택연금 사전예약 보금자리론은 본인 또는 배우자가 만 40세 이상인 경우 신청 가능하다. 주택담보 노후연금보증(이하 주택연금)가입을 사전 예약하고 보금자리론을 이용하는 상품이다. 본인 또는 배우자가 만 55세 이후에는 대출 잔여만기를 불문하고 주택연금으로 전환 신청 가능하다.
대출 전액 상환 일이 속한 달의 말일로부터 3개월 이내 주택연금을 신청하고, 신청 후 3개월 이내 주택연금으로 전환하는 경우에 우대금리가 전환 장려금 형태로 지급된다. 보금자리론 조기 상환수수료는 일정 요건 충족 시 면제된다. 조기 상환수수료를 면제받은 후 연금 약정을 철회하게 되면 면제된 금액을 납부해야 된다.
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